§ 7. Energiattest ved ferdigstillelse av nye boliger eller bygninger

Energiattest ved ferdigstillelse og hovedombygging

I utgangspunktet skal alle nye boliger og bygninger, og boliger og bygninger som gjennomgår hovedombygging, ha en energiattest, jf. § 7 første og annet ledd. 

Energiattest for en ny bolig/bygning må foreligge «før ferdigstillelse»

Energiattesten for en ny bolig eller bygning må senest foreligger «før ferdigstillelse», jf. forskriften § 7 første ledd.

Det er ikke et krav etter plan- og bygningsloven for å få ferdigattest at energiattest foreligger. Regelverket er ikke harmonisert på dette punktet og byggesaksmyndighetene forventer ikke å få seg dokumentet forelagt. Henvisningen til byggesaksforskriften i § 7 sier bare noe om på hvilket tidspunkt boligen skal være energimerket, men stiller ikke krav til fremleggelse for byggesaksmyndighetene.

Henvisningen til byggesaksforskriften i energimerkeforskriften for bygninger § 7 første ledd, skal ikke forstås slik at en bygning ikke er å anse som «ferdigstilt» før det foreligger ferdigattest. Hvorvidt, og når, en bygning er å anse som «ferdigstilt» iht. energimerkeforskriften for bygninger § 7, beror på en naturlig språklig forståelse av ordet.

Det kreves energiattest også ved hovedombygging av bolig/bygning

Hovedombygging av eksisterende bolig eller bygning er etter § 7 annet ledd likestilt med nyoppføring. Dette innebærer at det må innhentes energiattest ved hovedombygging, og at de samme kompetansekravene som gjelder for innhenting av energiattest ved nyoppføring kommer til anvendelse.

Hva som utgjør en «hovedombygging» skal forstås på samme måte som etter plan- og bygningsloven. Begrepet er ikke definert i loven, men ifølge forarbeidene (Prop. 64 L (2020–2021) spesialmerknadene til § 20-1) skal hovedombygging forstås som «(gjennomgripende) endringer eller reparasjoner som er så omfattende at hele byggverket i det vesentlige fremstår som fornyet». Direktoratet for byggkvalitet har utarbeidet en veileder som bl.a. beskriver hva som utgjør en «hovedombygging». Her gis følgende eksempler:

• totalrenovering av bygget der kun bærende konstruksjoner står igjen
• gjenoppbygging etter brann hvor bærende konstruksjoner må erstattes
• erstatte, forsterke eller endre det vesentlige av byggets bærende konstruksjoner

I tillegg er begrepet vurdert i en omfangsrik rettspraksis.

Salg eller utleie før boligen eller bygningen er ferdigstilt

Dersom boligen eller bygningen selges eller leies ut før den er ferdigstilt, følger det av §§ 5 og 6 at eier, i stedet for å legge frem energiattest, kan garantere for energikarakter. I slike tilfeller må likevel endelig energiattest legges frem for kjøper/leietager «før ferdigstillelse».

På tidspunktet for salg/utleie av boliger/bygninger under oppføring kan det fortsatt være forhold som er uavklart og som vil kunne ha betydning for energikarakter. For potensielle kjøpere/leietagere vil en garanti for energikarakter gjerne være tilstrekkelig. Den endelige energiattesten skal representerer den nye boligen/bygningen slik den faktisk er når den er ferdigstilt. Selv om endelig energiattest for en bolig eller bygning under oppføring innhentes etter at avtale om salg/leie er inngått, må den endelige attesten legges frem for eier/leietager.

Det er byggherren som må sørge for at det innhentes energiattest ved oppføring av nye boliger eller bygninger

Det er byggherren som plikter å innhente energiattest for en nyoppført bolig eller bygning før ferdigstilling. Med «byggherre» siktes det her til den som for egen regning oppfører eller får oppført en bygning. Begrepene byggherre og tiltakshaver brukes ofte om hverandre, og er i denne sammenheng ment å referere til samme person/selskap. Byggherren vil normalt også være «eier» av bygningen. I forskriften er det likevel presisert at det er byggherren som har ansvaret for at energiattest innhentes, for at det ikke skal være tvil om at denne har ansvaret også der andre har grunnbokshjemmelen til eiendommen.

Kompetansekrav må være oppfylt ved energimerking av nyoppført bolig eller bygning og ved hovedombygging av eksisterende bolig eller bygning

For nyoppført bolig eller bygning stilles det krav til kompetanse for å energimerke og foreta registreringen av boligen eller bygningen, jf. §§ 12 siste ledd og 17 annet ledd. 

Senere eier kan ha et privatrettslig krav mot selger som ikke har sørget for innhenting av energiattest

Det følger av § 7 tredje ledd siste punktum at en senere eier i visse tilfeller kan få innhentet energiattest for selgers regning. Dette er utelukkende en privatrettslig bestemmelse, og NVE har ikke myndighet til å treffe vedtak om hvem som skal dekke kostnadene.

For å kunne fremme et krav om at selger dekker kostnadene knyttet til innhenting av energiattest etter § 7 tredje ledd annet punktum, kan det være nødvendig å fastslå det nøyaktige tidspunktet for ferdigstillelse, ettersom ettårsfristen løper fra dette tidspunktet. Se over om når en bolig eller bygning skal anses som «ferdigstilt».