§ 6. Energiattest ved utleie av boliger eller bygninger
§ 6. Energiattest ved utleie av boliger eller bygninger
Eier skal legge frem energiattest for leietaker, før avtale om utleie av bolig eller bygning blir inngått.
For boliger og bygninger som ikke er ferdigstilt kan eier, i stedet for å legge frem en energiattest, garantere for energikarakter og oppvarmingskarakterfør avtale om utleie av boligen eller bygningen blir inngått. Endelig energiattest skal i så fall legges frem før ferdigstillelse, jf. § 7.
Dersom utleie av boligen eller bygningen markedsføres, skal energiattesten være en del av denne markedsføringen. Energimerket eller en forenklet gjengivelse av energimerket skal vises i annonser og lignende.
Dersom en bygning utelukkende består av utleieboliger, kan plikten i første og andre ledd oppfylles ved å legge frem energiattest for en representativ bolig i bygningen.
Bestemmelsen gjelder ikke for utleie av bolig og fritidsbolig som blir benyttet mindre enn fire måneder i året.
Energiattest ved utleie
Alle boliger og bygninger som leies ut, må i utgangspunktet ha energiattest, jf. forskriften §§ 6 og 4.
Som utleie regnes i utgangspunktet alle avtaler som overfører bruksrett av boliger og bygninger mot vederlag. Som utleie regnes også tilfellene der et driftsselskap leier av et eiendomsselskap innenfor samme konsern. Leasing / «leie-til-eie» omfattes også av denne bestemmelsen.
Også korttidsutleie vil i utgangspunktet omfattes. Er det snakk om utleie av hotellrom o.l. som ikke utgjør en selvstendig enhet, vil imidlertid ikke dette utløse plikt til å innhente energiattest.
Fremleie kan utløse plikt for eier til å innhente ny energiattest, dersom boligen/bygningen er utleid etter 1. januar 2010 (forskriftens ikrafttredelse), selv om det ikke er eier selv som da inngår avtalen om fremleie.
Energiattesten skal legges frem for leietager og være en del av markedsføringen
Dersom utleie av boligen eller bygningen markedsføres, skal energiattesten være en del av denne markedsføringen. Energiattesten kan f.eks. gjengis i prospekter eller annen informasjon som utarbeides for leieforholdet. Energiattesten kan også vedlegges som et separat dokument.
Energimerket eller en forenklet gjengivelse skal vises i annonser og lignende
Energimerket eller en forenklet gjengivelse av energimerket skal vises i annonser og lignende. Energimerket viser energikarakteren på en energikarakterskala fra A til G, jf. definisjonen i § 3 bokstav j. Energimerket fremgår av første side i energiattesten. Noen annonser er så små at energimerket vil ta for mye plass. Forskriften åpner derfor for at det i annonsen i stedet vises en forenklet gjengivelse. Det er ikke nærmere presisert hvordan denne skal se ut, men den må alltid vise energikarakteren.
Eksempler på forenklede gjengivelser er energikarakteren i en tegning av et hus, eller en «energimerkepil» tilsvarende den som brukes for produkter i nettbutikk. Det viktigste er at det på en tydelig måte fremgår at det er snakk om en gjengivelse av energimerket. Det er ikke tilstrekkelig bare å vise selve energikarakteren/bokstaven i annonsen, uten noen nærmere forklaring.
Energimerket eller en forenklet gjengivelse skal vises i alle annonser. Det er f.eks. ikke tilstrekkelig å ta med energimerket/forenklet gjengivelse i annonser på internett, dersom boligen eller bygningen også annonseres for utleie i aviser.
Når må energiattest senest være innhentet
Energiattestens innhold skal være tilgjengelig når interessentene vurderer om de skal inngå leiekontrakt. Som ved salg, skal energiattesten legges frem for potensielle leietagere før avtale om salg blir inngått, og energiattesten skal være en del av ev. markedsføring. Energimerket eller en forenklet gjengivelse av denne skal også vises i annonser og lignende. Dette betyr i praksis at energiattesten må være innhentet allerede før boligen eller bygningen ev. annonseres til leie.
Eiers plikt til å sørge for innhenting av energiattest opphører ikke iom. inngåelse av leieavtale. Dersom eier ikke har sørget for innhenting av energiattest før inngåelse av leieavtale, kan NVE pålegge innhenting av energiattest og i tillegg ev. ilegge overtredelsesgebyr for overtredelse av plikten til å innhente energiattest før avtaleinngåelse.
Leieavtaler inngått før 1. januar 2010
Plikten til å ha energiattest etter § 6 gjelder ikke for leieavtaler inngått før forskriftens ikrafttredelse, dvs. før 1. januar 2010. For leieavtaler inngått før denne datoen, utløser heller ikke fremleie plikt til å innhente energiattest.
Ved reforhandling av avtaler, er det i leietagers interesse å vite noe om bygningens energieffektivitet. Dersom en leieavtale inngått før forskriften trådte i kraft skal reforhandles, og det inngås en ny leieavtale mellom de samme partene, vil dette utløse plikt til å innhente energiattest.
Hvem som må sørge for at energiattest innhentes før utleie
Det er eier av boligen eller bygningen som plikter å sørge for at energiattest innhentes ved utleie. Se nærmere omtale av eierbegrepet under § 3.
Dersom boligen eller bygningen er utleid uten at det er innhentet energiattest i henhold til forskriften, vil ev. senere eiere ha en plikt til å sørge for at energiattest innhentes, jf. forskriften § 4 første ledd annet punktum. Dette gjelder også om ny eier har overtatt boligen/bygningen på andre måter enn ved salg. Som ved salg, vil den tidligere eieren som i utgangspunktet skulle sørget for innhenting av energiattesten, fortsatt kunne holdes ansvarlig for overtredelser av forskriften, selv om NVE i forbindelse med tilsyn pålegger ny eier å sørge for innhenting av energiattesten.
Kompetansekrav ved utleie av bygninger som ikke er boliger
Ved utleie av yrkesbygninger (alle bygninger som ikke er boliger), må den som utfører selve energimerkingen av bygningen oppfylle kompetansekravene i § 17, jf. § 12 tredje ledd. Ved utleie av en bolig, enten det er snakk om en enebolig eller en leilighet, gjelder det ingen kompetansekrav. Energimerking kan da gjøres av utleier selv ved enkel registrering direkte i Enova SF sitt energimerkesystem.
Bruk av energiattest for representativ bolig
Dersom en bygning utelukkende består av utleieboliger, kan plikten etter § 6 første og andre ledd oppfylles ved at eier legger frem energiattest for en representativ bolig i bygningen. Det er da ikke nødvendig å innhente energiattest for alle boligene som skal leies ut.
Unntak for bolig og fritidsbolig som blir benyttet mindre enn fire måneder i året
Boliger og fritidsboliger som bare brukes i en kortere periode enn fire måneder av et år er unntatt kravet om å fremlegge energiattest ved utleie. Dersom utleie, eventuelt inkludert egen bruk av boligen, strekker seg utover fire måneder, vil boligen derimot omfattes av plikten.
Utleier kan uansett på frivillig basis benytte energimerking i sin markedsføring. Typiske familiehytter som brukes i ferier og leies ut en uke eller to er dermed ikke merkepliktige ved utleie. Fritidsboliger som leies ut systematisk i mer enn fire måneder skal energimerkes.
Eier kan garantere for energikarakter dersom leieavtale skal inngås før bygningen er ferdigstilt
Som ved salg, åpner § 6 annet ledd for at eier, i stedet for å innhente energiattest, kan garantere for energikarakter før avtale om utleie inngås, dersom dette skjer før bygningen er ferdigstilt. Bestemmelsen ivaretar ordningens intensjon og forenkler situasjonen ved utleie av boliger og bygninger som ikke er ferdigstilt.
Det er fortsatt et krav at gyldig energiattest skal foreligge før ferdigstillelse, jf. § 7. Dette er viktig for at bygningen skal ha en energiattest som representerer bygningen slik den faktisk er bygget.
Der leieavtale skal inngås før bygningen er ferdigstilt, er det energikarakteren som er den viktigste informasjonen for potensielle leietagere, og en garanti kan være et godt grunnlag for den ønskede dialogen i planfasen om energistandard og ulike tiltak.