§ 5. Energiattest ved salg av boliger eller bygninger

Energiattest ved salg

Alle boliger og bygninger som skal selges må i utgangspunktet ha energiattest, jf. forskriften § 5 og § 4.  

For at en konstruksjon skal være omfattet, må det være snakk om en bolig eller bygning iht. definisjonene i § 3 bokstav a og b. Noen bygninger er også unntatt etter forskriften § 9.

Bestemmelsen omfatter alle bygningskategorier og gjelder også for hytter og fritidsboliger. Frittstående boliger og bygninger under 50 m², er unntatt fra plikten til å ha energiattest etter § 9 bokstav a. Dette fritaket er mest relevant for hytter og mindre fritidsboliger. Salg av leiligheter i flerboligbygg, utløser plikt til å innhente energiattest også om leiligheten er mindre enn 50 m².

Andre former for overføring av bygninger enn salg, som overføring ved arv og gave, utløser ikke plikt til å innhente energiattest etter § 5. Om det er frivillig salg eller tvangssalg har imidlertid ikke betydning – begge deler utløser i utgangspunktet plikt til å innhente energiattest. Også om boligen eller bygningen selges uten at den blir markedsført for salg, og til underpris, må energiattest innhentes. Utløsning av en opsjon på kjøp av eiendommen etter en viss tids leie (leasing / «leie til eie») er også å anse som en form for salg, men her har boligen eller bygningen allerede vært utleid en tid ved utløsning av opsjonen, og skal da allerede ha energiattest etter forskriften § 6.

Salg av aksjer eller andeler i et selskap som eier boliger eller bygninger, utløser i utgangspunktet ikke plikt til å energimerke boligene/bygningene. Dette er imidlertid annerledes dersom det knytter seg en bruksrett til aksjen(e)/andelen(e). Salg av en aksje eller andel i boligaksjeselskap og borettslag, er likestilt med salg av selve boligen, se definisjonen av «eier» i forskriften § 3 bokstav h. Salg av alle aksjene i et aksjeselskap der eneste aktiva er en bygning, er likestilt med salg av en bygning, jf. § 3 bokstav h nr. 4.

Energiattesten må senest være innhentet før boligen/bygningen annonseres til salgs

Formålet med bestemmelsen i forskriften § 5 er å sikre at informasjonen i energiattesten er tilgjengelig for kjøper før kjøper fatter en beslutning. Energiattesten skal legges frem for potensielle kjøpere før avtale om salg blir inngått, og energiattesten skal være en del av ev. markedsføring. Energimerket eller en forenklet gjengivelse av denne skal også vises i annonser og lignende. Dette betyr i praksis at energiattesten må være innhentet allerede før boligen eller bygningen ev. annonseres for salg. Energimerket (ev. den forenklede gjengivelsen av energimerket) som skal vises i annonser, må være basert på en innhentet energiattest.

Dersom boligen eller bygningen selges til en bestemt kjøper uten at den er markedsført på forhånd, er det tilstrekkelig at energiattesten innhentes før avtalen om salg blir inngått. Tidspunktet for «avtale om salg» er i denne sammenheng å forstå som tidspunktet for aksept av tilbud.

Ved utløsning av opsjon på kjøp av bolig eller bygning etter en viss tids leie (leasing / «leie til eie»), må energiattesten være innhentet før selve leieavtalen/leasingavtalen inngås, og før boligen eller bygningen annonseres for utleie med opsjon på kjøp.

Det er eier som må sørge for at energiattest innhentes før salg

Det er eier av boligen eller bygningen som plikter å sørge for at energiattest innhentes ved salg. Se nærmere omtale av eierbegrepet under § 3 og om senere eiers ansvar under § 4.

Eier kan benytte tredjepart til å innhente energiattesten, men eier vil likevel ha det offentligrettslige ansvaret for at informasjonen som ligger til grunn for energiattesten, er korrekt. Det er også eier som har det offentligrettslige ansvaret for at ev. kompetansekrav er oppfylt av den/de som utfører selve energimerkingen. Dette innebærer at dersom det viser seg at energiattest er innhentet på feilaktig grunnlag og/eller uten at kompetansekravene er oppfylt, vil det være eier som ev. reaksjoner retter seg mot. Eier kan altså bli pålagt å innhente ny energiattest, dersom det viser seg at kompetansekrav f.eks. i forbindelse med salg av yrkesbygg ikke er etterlevd. Dette gjelder også om den som har utført energimerkingen har gitt uttrykk for at kravene er oppfylt.

Både den som selger og den som kjøper har et ansvar for at energiattesten er innhentet. I utgangspunktet er det den som selger som må sørge for at energiattest er innhentet før salget (normalt også før markedsføring i annonser og lignende). Dersom dette likevel ikke er gjort, har ny eier (kjøper) en plikt til å sørge for at attesten innhentes.

Selv om ny eier etter et salg også har et ansvar for at energiattest er innhentet, vil tidligere eier fortsatt kunne holdes ansvarlig for ikke å ha overholdt sine plikter etter forskriften. Dels kan NVE som tilsynsmyndighet ilegge overtredelsesgebyr, dels kan ny eier, etter omstendighetene, kreve kostnadene knyttet til innhenting av energiattest dekket av selger.

Kompetansekrav må være oppfylt ved energimerking av boliger under oppføring

Ved salg av bolig, kan energiattesten i utgangspunktet innhentes av eier selv eller av megler uten at det er krav til spesiell kompetanse. Dette kan gjøres ved enkel registrering av opplysninger i energimerkesystemet tilgjengelig på Enova SF sine nettsider.

Dersom det er snakk om en nyoppført bolig som skal ha energiattest etter forskriften § 7, stiller forskriften krav til kompetanse hos den eller de som utfører energimerkingen. Dette gjelder selv om boligen er solgt før den er ferdigstilt. Selges en bolig før den er ferdigstilt, kan selger i stedet for å legge frem en energiattest, garantere for en energikarakter. Kompetansekravene må ikke være oppfylt for å garantere for energikarakteren. Det er imidlertid naturlig at ansvarlig prosjekterende foretar en foreløpig beregning. Endelig energiattest – utført av noen som oppfyller kompetansekravene – må uansett legges frem for kjøper før ferdigstillelse.

Kompetansekrav må være oppfylt ved energimerking av flerboligbygg

For at en boligeier skal kunne benytte en felles energiattest for et flerboligbygg, jf. forskriften § 4 tredje ledd, må denne være utarbeidet av en virksomhet som oppfyller kompetansekravene.

Kompetansekrav må også være oppfylt ved energimerking av bygninger som ikke er boliger

Ved salg av yrkesbygg (alle bygninger som ikke er boliger) må den som utfører energimerkingen oppfylle kompetansekravene, jf. § 12 tredje ledd. Dette gjelder også ved salg av eldre yrkesbygg.

Ved overtredelse av forskriften kan ny eier innhente energiattest for selgers regning

Det fremgår av forskriften § 5 tredje ledd at kjøper kan få laget en energiattest for selgers regning, dersom eier (selger) ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått. Energiattesten må i så fall være innhentet innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Tidligere var kravet betinget av at kjøper hadde sendt skriftlig anmodning om å få se energiattesten. Dette er ikke en begrensning som gjelder etter forskriftsendringene som trådte i kraft 1. mars 2024.

Bestemmelsen i § 5 tredje ledd er rent privatrettslig. NVE tar som tilsynsmyndighet ikke stilling til om ny eier har krav på å få sine kostnader dekket. Det er imidlertid naturlig å tolke bestemmelsen slik at den bare omfatter «nødvendige» kostnader. Dersom tidligere eier faktisk har innhentet en gyldig attest, men bare unnlatt å legge den frem for kjøper, vil kjøper ikke kunne kreve dekket kostnader knyttet til innhenting av ny attest etter denne bestemmelsen. Er det snakk om en bolig der energiattest kan innhentes av eier selv og uten at kompetansekravene kommer til anvendelse, kan energiattesten innhentes uten kostnader.

Bestemmelsen i § 5 tredje ledd, og plikten selger har til å innhente energiattest før salg, kan ikke fravikes ved avtale, jf. § 2 tredje ledd. Dersom selger risikerer å bli avkrevd kostnadene knyttet til innhenting av attesten, og også overtredelsesgebyr ilagt av NVE som tilsynsmyndighet, vil dette øke etterlevelsen av forskriften.

Dersom NVE pålegger ny eier å innhente energiattest etter et salg, vil bestemmelsen i § 5 tredje ledd kunne bidra til at kostnadene bæres av den som i utgangspunktet skulle ha sørget for å innhente energiattest. Det er likevel ikke slik at NVEs myndighet til å pålegge ny eier innhenting av energiattest er begrenset til ett år etter avtale om salg. Bestemmelsen i § 5 tredje ledd er imidlertid ikke ment å begrense kjøpers eventuelle privatrettslige krav på annet grunnlag.

Ved salg av bolig eller bygning før den er ferdigstilt kan eier i stedet garantere for energikarakter

En bolig eller bygning under oppføring, som blir solgt før den er ferdigstilt, skal i utgangspunktet ha energiattest. Plikten til å sørge for innhenting av energiattest, vil i slike tilfeller følge både av forskriften § 5 og § 7. Det kan imidlertid være upraktisk å innhente energiattest i en tidlig fase av byggeprosjektet. Der en bolig eller bygning selges før den er ferdigstilt, åpner § 5 annet ledd derfor for at eier, i stedet for å legge frem energiattest før avtalen om salg inngås, i stedet garanterer for energikarakter.

Energiattesten skal legges frem for kjøper og være en del av markedsføringen

Der en bolig eller en bygning skal ha energiattest etter forskriften § 5, jf. § 4, skal energiattesten legges frem for kjøper før avtalen om salg blir inngått.

Boliger og bygninger som skal selges, vil normalt markedsføres. Da skal energiattesten være en del av denne markedsføringen.

Med markedsføring menes her det å, enten selv eller via tredjemenn, henvende seg til et bredere publikum og gi uttrykk for at boligen eller bygningen er til salgs. Det er ikke et krav at markedsføringen faktisk ender med salg, eller at det er markedsføringen som er grunnen til at boligen eller bygningen blir solgt.  

Energiattesten er et dokument på flere sider, se definisjonen i § 3 bokstav i. Det er altså ikke tilstrekkelig å vise energimerket eller opplyse om energikarakteren i annonser o.l.

Forskriften presiserer ikke hvordan energiattesten skal være en del av markedsføringen. Det er ikke noe krav om at hele energiattesten skal være med i all reklame. Det kreves heller ikke at energiattesten skal være en del av prospektet, selv om dette er en fin måte å sikre at kravet er etterlevd. Det kreves ikke at energiattesten er i trykt form – den kan også være en del av markedsføringen ved at det lenkes til den i annonser på nett. Men for at energiattesten skal kunne sies å være en del av markedsføringen, må den være lett tilgjengelig for potensielle kjøpere. Energiattesten må være en del av markedsføringen. Dette innebærer at det ikke er tilstrekkelig at energiattesten er tilgjengelig i Enova SF sitt energimerkesystem.

I enkelte tilfeller selges en bolig eller en bygning uten at den først er markedsført, f.eks. ved salg mellom familiemedlemmer eller mellom selskap i samme konsern. I slike tilfeller er det likevel en plikt til å innhente energiattest, og denne skal legges frem for kjøper før avtale om salg inngås.

Energimerket eller en forenklet gjengivelse skal vises i annonser og lignende

Energimerket eller en forenklet gjengivelse av energimerket skal vises i annonser og lignende. Energimerket viser energikarakteren på en energikarakterskala fra A til G, jf. definisjonen i § 3 bokstav j. Energimerket fremgår av første side i energiattesten. Noen annonser er så små at energimerket vil ta for mye plass. Forskriften åpner derfor for at det i annonsen i stedet vises en forenklet gjengivelse. Det er ikke nærmere presisert hvordan denne skal se ut, men den må alltid vise energikarakteren. Eksempler på forenklede gjengivelser er energikarakteren i en tegning av et hus, eller en «energimerkepil» tilsvarende den som brukes for produkter i nettbutikk. Det viktigste er at det på en tydelig måte fremgår at det er snakk om en gjengivelse av energimerket. Det er ikke tilstrekkelig bare å vise selve energikarakteren/bokstaven i annonsen, uten noen nærmere forklaring.

Energimerket eller en forenklet gjengivelse skal vises i alle annonser. Det er f.eks. ikke tilstrekkelig å ta med energimerket/forenklet gjengivelse i annonser på internett, dersom boligen eller bygningen også annonseres for salg i aviser.