§ 4. Plikt til å ha energiattest

Hovedregelen om når det må innhentes energiattest

Hovedregelen om når det må innhentes energiattest, fremgår av forskriften § 4 første ledd. Her vises det til §§ 5 – 9. Denne henvisningen innebærer at det i utgangspunktet må innhentes energiattest ved salg, ved utleie, ved oppføring av nye boliger og bygninger og ved hovedombygging av eksisterende bolig eller bygning. Videre må energiattest innhentes i visse tilfeller der bygningen brukes av offentlige myndigheter. Unntak fra plikten til å innhente energiattest, følger av § 9.

Hvem som må sørge for at energiattest innhentes

Det er eier av bygningen som plikter å sørge for at energiattest innhentes ved salg og utleie, og der bygningen skal ha energiattest fordi den brukes av offentlige myndigheter. Hvem som skal anses som eier av en bolig eller bygning, fremgår av definisjonen i § 3 bokstav h.

Det følger av § 4 første ledd annet punktum at plikten til å innhente energiattest, er vedvarende og gjelder selv om forrige eier ikke har etterkommet kravene. Det er altså den som til enhver tid er eier av bygningen som plikter å sørge for at plikten til å innhente energiattest er oppfylt. Selv om tidligere eier i utgangspunktet skulle ha sørget for at energiattest ble innhentet i forbindelse med f.eks. et salg, vil ny eier ha en plikt til å sørge for at det skjer, dersom energiattest likevel ikke ble innhentet før salget. Selv om ny eier også har en plikt til å sørge for at energiattest innhentes i slike tilfeller, kan tidligere eier likevel risikere reaksjoner som følge av overtredelse av forskriften. Tidligere eier kan også risikere et privatrettslig krav om å dekke ny eiers kostnader i forbindelse med innhenting av energiattest, dersom forskriften ikke er overholdt.

Det at ny eier også kan ha en plikt til å sørge for innhenting av energiattest, er en endring som kom inn i forskriften med virkning fra 1. mars 2024. Hensikten med bestemmelsen er å øke etterlevelsen av forskriften.

Ved oppføring av ny bolig eller bygning og ved hovedombygging av eksisterende bolig eller bygning, er det byggherren som plikter å innhente energiattest før ferdigstillelse, jf. § 7 tredje ledd første setning. Med «hovedombygging» menes her hovedombygging slik dette forstås etter plan- og bygningsloven. Byggherren vil normalt også være eier av boligen/bygningen, se nærmere om hvem som er å anse som byggherre under § 7.

Hvor lenge energiattesten er gyldig

Det følger av forskriften § 4 annet ledd at energiattesten er gyldig i inntil 10 år fra dato for utstedelse, eller til det er gjennomført vesentlige bygningsendringer eller endringer i de tekniske systemer som påvirker energimerket eller til ny energiattest er utstedt. Ved salg eller utleie av bygninger flere ganger i løpet av en tiårsperiode, kan dermed den samme energiattesten i de fleste tilfeller benyttes på nytt. Så lenge det ikke er gjort vesentlige bygningsendringer eller endringer på de tekniske systemene som har betydning for energimerket, kan tidligere innhentet attest som ikke er eldre enn 10 år fortsatt benyttes.

Med «vesentlige bygningsendringer eller endringer i de tekniske systemer» siktes det f.eks. til vesentlige endringer i bygningskroppen (yttervegger, vinduer mv.), utskifting av oppvarmingssystem, endringer mht. energiforsyningen og endring mht. bygningskategori mv. Det er ikke tilstrekkelig at det er gjort vesentlige bygningsendringer eller endringer i de tekniske systemene for at energiattesten skal bli ugyldig. Disse endringene må også være egnet til å påvirke energimerket, dvs. hvilken energikarakter bygget skal ha.

Det vil være den sist registrerte attesten som er den gyldige i energimerkesystemet. Eier kan derfor ikke velge hvilken attest som benyttes dersom det er innhentet flere energiattester for samme bolig eller bygning. Dersom den sist innhentede energiattesten er feil, må ny attest innhentes.

Det at en tidligere innhentet energiattest ikke lenger er gyldig, utløser ikke i seg selv en plikt til å innhente en ny attest, når bolig eller bygning ikke skal selges eller leies ut. Endringer på bygningen eller endringer i de tekniske systemene utløser ikke plikt til å innhente ny energiattest, med mindre endringene er så omfattende at de utgjør en hovedombygging, jf. forskriften § 7 annet ledd.

For bygninger som skal ha energiattest fordi de brukes av offentlige myndigheter, jf. § 8, skal energiattesten være gyldig så lenge plikten til å ha energiattest gjelder. For slike bygninger må det altså innhentes ny energiattest innen ti år fra forrige energiattest er innhentet. Dette gjelder også om det ikke er gjort endringer i bygget eller på de tekniske systemene. Gjøres det vesentlige bygningsendringer eller endringer i de tekniske systemene som har betydning for energimerket før det har gått ti år, må det også innhentes ny attest.

Eier av bolig kan benytte felles energiattest for hele bygningen

I utgangspunktet skal alle deler av en bygning som utgjør en egen boenhet ha egen energiattest ved salg, utleie og ferdigstillelse. Dersom det foreligger en gyldig felles energiattest for hele bygningen (typisk en boligblokk), åpner likevel § 4 tredje ledd for at eieren kan benytte denne til å oppfylle sin plikt til å legge frem energiattest ved salg og utleie. Forutsetningen er at den felles energiattesten er utarbeidet av en virksomhet som oppfyller kompetansekravene. Det siktes her til kompetansekravene som følger av § 17 første ledd.

Henvisningen til §§ 5 og 6 skal ikke forstås slik at plikten til å innhente energiattest etter § 7 ikke kan oppfylles ved å innhente en felles energiattest for hele bygningen der det er snakk om en bygning med flere boligenheter. Også ved ferdigstillelse av en boligblokk kan byggherren velge å innhente energiattest for hele flerboligbygningen. Byggherren kan også velge å innhente energiattest for den enkelte boenhet. I begge tilfeller må kompetansekravene etter § 17 være oppfylt. For å kunne energimerke hele flerboligbygningen når det ikke er snakk om nybygg, er det kompetansekravene etter § 17 første ledd som må være oppfylt. Er det den enkelte boligenheten i en nyoppført bygning som skal energimerkes, gjelder kompetansekravene i § 17 annet ledd.

I flerboligbygninger er det gjerne begrensede muligheter for å påvirke enkeltleiligheters energitilstand. Ofte har boligblokker felles oppvarmingsløsninger, og beslutninger som påvirker boligblokkers energitilstand tas i hovedsak av styrene i eiendomsselskap, borettslag eller sameier. Dette kan f.eks. være tiltak på fasade eller utskifting til mer energieffektive vinduer. Det kan derfor gjerne være en fordel om det lages en felles energiattest for hele flerboligbygningen.

Energibruken i en bolig i en flerboligbygning er i stor grad avhengig av plasseringen i bygningen. En fellesattest for hele flerboligbygningen er derfor ikke alltid representativ for energibruken i den enkelte boligen. Lages det en energiattest for den enkelte boligenheten, kan denne enten være bedre eller dårligere enn fellesattesten.

Bygninger sammensatt av flere bygningskategorier, må ha energiattest for hver enkelt del

For bygninger som er sammensatt av flere bygningskategorier, må det innhentes en energiattest for hver enkelt del. For eksempel skal en bygning med forretninger i første etasje og kontorer i etasjene over ha en energiattest for forretningsdelen og en for kontordelen. Dersom bare deler av bygningen selges/leies ut, er det ikke nødvendig å innhente energiattest for de delene av bygningen som ikke selges/leies ut.

Det er ingen arealgrense for når en bygningskategori må ha egen energiattest. Unntaket i forskriften § 9 bokstav a om bygninger med mindre enn 50 m² bruksareal, gjelder bare frittstående bygninger. Mindre enheter i bygninger som totalt sett er større, er derfor i utgangspunktet omfattet av plikten til å ha energiattest. Dette forutsetter imidlertid at det er snakk om en separat del – at den kan skilles fra den øvrige bygningen. Er det f.eks. snakk om en kiosk som er adskilt fra resten av bygningen, vil dette være en egen del. Er det en liten kiosk i f.eks. et resepsjonsområde, uten egne vegger, vil det ikke være en egen del. Grensen kan i praksis være vanskelig å trekke. I vurderingen kan det legges vekt på størrelsen av den aktuelle bygningsdelen, i hvor stor grad den fremstår som adskilt fra resten, og hvor naturlig det vil være å leie delen ut som en separat del.

For mer om plikten til å energimerke bygninger som er sammensatt av flere bygningskategorier, se veiledningen til definisjonen av “bygning” i § 3.