§ 3. Definisjoner

Begrepet «bygning» er definert både i energiloven § 1-3 fjerde ledd og i energimerkeforskriften for bygninger § 3 bokstav a.

En bygning er etter definisjonen en konstruksjon med tak, vegger og tekniske installasjoner. For at det skal være snakk om en bygning i forskriftens forstand, må konstruksjonen være varig forbundet med grunnen. Dette vilkåret tilsvarer vilkåret i avhendingsloven § 1-1 første ledd, annet punktum.

Konstruksjonens tilknytning til grunnen må være av en viss styrke. Konstruksjoner/innretninger som lett kan flyttes på eller fjernes, uten at det innebærer stort verditap, anses ikke som bygninger iht. forskriften. Konstruksjoner/innretninger som ikke er bygninger etter forskriften, er f.eks. mobile innretninger som vanlige campingvogner og bobiler.

Konstruksjonens tilknytning må videre være av en viss varighet for at det skal være en bygning iht. forskriften. Det fremgår direkte av forskriften at brakker og andre midlertidige bygninger omfattes når disse planlegges benyttet i mer enn to år. Brakker og andre midlertidige konstruksjoner som skal fjernes innen det er gått to år, anses ikke som «bygninger» i forskriftens forstand. Dersom en midlertidig bygning blir stående lenger enn planlagt, vil den kunne anses som en bygning når det har gått to år.

Bygninger som ikke har noen form for oppvarming, som for eksempel uisolerte garasjer, boder av forskjellige slag og lekestuer, faller utenfor forskriftens virkeområde. Fryse- og kjølelager bruker mye energi, men ikke til oppvarming. Disse faller også utenfor forskriftens virkeområde, jf. unntakene i § 9 bokstavene e og f.

Dersom en del av en konstruksjon som ellers utgjør en “bygning”, er “utformet eller endret for separat bruk”, regnes denne delen som en bygning i seg selv. Et eksempel på dette kan være et bygg som har butikklokaler i første etasje og kontorer i de øvre etasjene. Delen med butikklokaler utgjør én “bygning” etter forskriften, mens delen med kontorlokaler utgjør en annen. Disse delene vil falle inn i ulike bygningskategorier som kan ha ulike energikrav i energimerkeskalaen. Men det kan også være flere like bruksenheter eller seksjoner i et bygg som hver skal anses som en egen “bygning” etter forskriften.  Én bruksenhet med kontorer kan for eksempel være merkepliktig fordi den leies ut, mens den andre bruksenheten med kontorer ikke er merkepliktig fordi den hverken er solgt eller leid ut etter 2010.

Når begrepet «bygning» brukes i forskriften, omfatter dette også boliger. For boliger gjelder det imidlertid enkelte særbestemmelser når det gjelder kompetansekravene, og når det gjelder muligheten til å benytte en felles energiattest for flerboligbygg.

Ved energimerking deles bygninger inn i de 13 bygningskategoriene som er listet opp i byggteknisk forskrift (TEK17) § 14-2 og NS 3031:2025. Dette er:

• Småhus
• Boligblokk
• Barnehage
• Kontorbygning
• Skolebygning
• Universitet/høyskole
• Sykehus
• Sykehjem
• Hotellbygning
• Idrettsbygning
• Forretningsbygning
• Kulturbygning
• Lett industri/verksteder

Kategoriseringen av bygninger kan av og til være vanskelig. Hvis ingen av disse bygningskategoriene passer for den aktuelle bygningen, skal man velge den bygningskategorien som likner mest. Ved tvil kan praksis etter byggteknisk forskrift (TEK 17), relevante standarder og føringsinstruks for matrikkelen være tolkningsmoment.

Begrepet «bolig» er i forskriften definert som «en bygning eller del av en bygning som utgjør en egen boenhet», jf. § 3 bokstav b. Både eneboliger, leiligheter, selvstendige boenheter i rekkehus og kjedehus og i to- tre- og firemannsboliger mv. omfattes. Både helårs- og fritidsboliger omfattes. Frittstående bygninger med mindre enn 50 m​² bruksareal er unntatt etter forskriftens § 9 bokstav a, men ellers omfattes i utgangspunktet også hytter av energimerkeplikten. Det har ingen betydning for energimerkeplikten om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Omsorgsboliger anses som boliger, med mindre ev. fellesarealer er så store at det er mer nærliggende å energimerke bygningen som kulturbygg eller sykehjem.

Hver bolig skal i utgangspunktet merkes separat. Ved salg og utleie av bolig, kan energimerkeplikten oppfylles av eier selv, ved å benytte enkel registrering (se nærmere veiledning fra Enova SF). Ved oppføring av nye boliger gjelder imidlertid kompetansekravene etter § 17, jf. § 12 tredje ledd.   

Ved salg eller utleie av bolig i bygning med flere boenheter, kan eier velge å oppfylle energimerkeplikten med energiattest for bygningen som helhet. Dette gjelder der det er laget en felles attest for hele flerboligbygningen av en virksomhet som oppfyller kompetansekravene etter § 17, jf. § 4 tredje ledd.

Begrepet «yrkesbygg» er definert i forskriften som «offentlig eller privat eid bygning eller del av bygning som utgjør en selvstendig enhet, og som ikke benyttes til boligformål.» En seksjon som ikke er beregnet for boligformål, vil f.eks. omfattes av begrepet «yrkesbygg», selv om seksjonen ligger i en boligblokk.

Offentlige myndigheter er i forskriften definert som “ethvert organ for stat eller kommune, jf. forvaltningsloven § 1 første og annet punktum, samt domstoler og særdomstoler”, jf. § 3 bokstav d. Definisjonen omfatter staten, fylkeskommunene og kommunene med underordnede organer samt domstoler og særdomstoler.

Formuleringen “ethvert organ for stat eller kommune” svarer langt på vei til forvaltningslovens definisjon av forvaltningsorgan. Forskjellen er at private rettssubjekter ikke regnes som offentlige myndigheter etter forskriften, selv om de i noen sammenhenger skulle være forvaltningsorgan etter forvaltningsloven. Eksempler på “organ for stat eller kommune” er NAV, politi, fylkeskommuneadministrasjon, kommuneadministrasjon mv.

Også “domstoler og særdomstoler” er offentlig myndigheter etter forskriften. Domstolene i Norge er Høyesterett, lagmannsrettene og tingrettene. Eksempler på særdomstoler er Arbeidsretten og jordskifterettene. Trygderetten er på sin side ikke en særdomstol, men et “organ for stat” og derfor uansett offentlig myndighet etter forskriften.

Forskriftens definisjon av offentlige myndigheter har betydning for plikten til å ha energiattest og plikten til å plassere et sammendrag av energiattesten synlig for brukerne av bygningen. Pliktene gjelder bl.a. når mer enn 250 m² av bygningens oppvarmede bruksareal “brukes av offentlige myndigheter” og bygningen ofte besøkes av allmenheten, jf. § 8 første ledd og § 8a annet ledd.

Eksempler på bygninger som “brukes av offentlige myndigheter” og ofte besøkes av allmennheten, vil etter dette være NAV-kontorer, politihus, rådhus, rettslokaler mv. Det samme gjelder offentlige skoler, barnehager og universiteter, men ikke private. Bygninger som brukes av private rettssubjekter som er delegert myndighet til å treffe vedtak, omfattes ikke av plikten til å innhente energiattest etter § 8. Se § 8 for nærmere veiledning om plikten til å energimerke bygg som brukes av offentlige myndigheter. Hva som i forskriften menes med “bygning som ofte besøkes av allmenheten”, følger av § 3 bokstav l.  

Varmeanlegg er i forskriften definert som “anlegg i eller ved bygningen for å sørge for varme til bygningen”, jf. § 3 bokstav e.

Anlegget må for det første være i eller ved den aktuelle bygningen for å være “varmeanlegg” etter forskriften. For det andre må anleggets funksjon være å sørge for varme til den bygningen anlegget er plassert i eller ved. Anlegg som utelukkende leverer varme til andre bygninger enn den som anlegget står i eller ved, er dermed ikke “varmeanlegg” etter forskriften. Varmepumper er omfattet av definisjonen av varmeanlegg.  

Uttrykket “sørge for varme til bygningen” omfatter både oppvarming av bygningens rom, ventilasjonsvarme og oppvarming av tappevann. Anlegg til prosessvarme, omfattes ikke.

Et anlegg kan være varmeanlegg etter forskriften selv om det ikke brukes til enhver tid. Anlegget er omfattet av definisjonen så lenge anleggets hovedfunksjon i bygningen det står i eller ved, er å sørge for varme til bygningen.

Definisjonen av varmeanlegg har betydning for plikten til å gjennomføre energivurdering av varme- og klimaanlegg etter § 13. Se § 13 for nærmere veiledning om denne plikten.

Brenselsfyrte varmeanlegg er i forskriften definert som “varmeanlegg med forbrenning av brensel som olje, gass eller fast brensel”, jf. § 3 bokstav f.

Varmeanlegg er definert i § 3 bokstav e. Varmeanlegget er brenselsfyrt når det er basert på brenselsfyrte kjeler og forbrenner brensel som olje, gass eller fast brensel. Definisjonen er vid og omfatter brenselstyper som bioolje, biogass, naturgass, flis, ved, pellets, halm og andre faste brenselstyper, samt mineralolje i den grad det fortsatt benyttes.

Definisjonen av brenselsfyrte varmeanlegg har betydning for plikten til å installere brenselsmengdemåler på anlegget etter § 13 fjerde ledd. Forskriftens krav til varmeanlegg gjelder i utgangspunktet også brenselsfyrte varmeanlegg.

Klimaanlegg er i forskriften definert som “en kombinasjon av alle komponenter som er nødvendige for en form for luftbehandling, hvor temperaturen kontrolleres eller senkes, inkludert anlegg med regulering av ventilasjon, fukt og luftrensing”, jf. § 3 bokstav g.

Klimaanlegg omfatter både kjøleanlegg og rene ventilasjonsanlegg. Varmepumper er på sin side ikke “klimaanlegg”, men “varmeanlegg” etter forskriften. Kjøleanlegg til prosesskjøling, anses heller ikke som «klimaanlegg» iht. forskriften.

Definisjonen av klimaanlegg har betydning for plikten til å gjennomføre energivurdering av varme- og klimaanlegg etter § 13. Se § 13 for veiledning om denne plikten.

I forskriften § 3 bokstav h nr. 1 til 5 er “eier av bolig eller bygning” definert på følgende måte:

“h. eier av bolig eller bygning:

1. den som har grunnbokshjemmel, jf. lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing § 14
2. eier av sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen, jf. lov 23. Mai 1997 nr. 31 om eierseksjoner 1997 nr. 31 § 1
3. andelseier, jf. lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag § 1-1
4. eier av aksje i bolig eller bygning med tilknyttet bruksrett
5. reell eier der den som har grunnbokshjemmel ikke kan pålegges plikter etter denne forskrift”

Definisjonen av “eier av bolig eller bygning” har betydning for hvem plikten til å energimerke en bolig eller bygning gjelder for.

I forskriften er definisjonen av “eier av bolig eller bygning” videre enn det som følger av alminnelig språklig forståelse. Det avgjørende er ikke nødvendigvis det reelle eierforholdet, og hvem som skal anses som eier etter forskriften, varierer utfra hva slags bolig eller bygning det er snakk om. Intensjonen med det vide eierbegrepet er delvis at det er den som har faktisk råderett over boligen eller bygningen, med unntak av leietaker, som skal pålegges plikten til å energimerke.

Utgangspunktet er at den som har grunnbokshjemmelen, anses som “eier av bolig eller bygning” etter forskriften, jf. nr. 1. Som oftest er det reell eier som har grunnbokshjemmel, selv om det ikke nødvendigvis er slik. Ved å la grunnbokshjemmelen være avgjørende for hvem som anses som “eier av bolig eller bygning” etter forskriften, unngår man usikkerhet om hvem plikten til å energimerke bolig eller bygning gjelder for.

Av § 3 bokstav h nr. 2 til 4 fremgår det hvem som skal anses som “eier av bolig eller bygning” i eierseksjonssameier, borettslag og der aksje i bolig eller bygning har tilknyttet bruksrett. Felles for disse situasjonene er at den som har den faktiske råderetten, ikke har grunnbokshjemmel.

I eierseksjonssameier skal eier av sameieandel med tilknyttet enerett til bruk av den enkelte bolig eller bruksenhet anses som eier, jf. nr. 2. Dette gjelder eier av selveierleilighet eller næringslokaler i eierseksjonssameie.

I borettslag er det andelseier som har den faktiske råderetten over boligen, og andelseier er “eier av bolig” etter forskriften, jf. nr. 3.

Der aksje i bolig eller bygning har tilknyttet en bruksrett, er det aksjeeier som anses som “eier av bolig eller bygning” etter forskriften, jf. nr. 4. Dette gjelder både eiere av aksjer i boligaksjeselskap, som har tilknyttet en bruksrett til en bolig, og eiere av aksjer som har tilknyttet bruksrett til bygninger til annet bruk enn boligformål.

Dersom innehaver av grunnbokshjemmelen ikke kan pålegges plikter etter energimerkeforskriften, er det reell eier som skal anses som “eier av bolig eller bygning” etter forskriften, jf. nr. 5. Et eksempel på dette kan være at den som har grunnbokshjemmel, er død. Et annet eksempel kan være at innehaver av grunnbokshjemmelen er et selskap som er oppløst, for eksempel ved konkurs. Dersom den døde eller det oppløste selskapet fortsatt står oppført som hjemmelsinnehaver i grunnboken, er det reell eier som skal anses som “eier av bolig eller bygning” etter forskriften. Regelen i nr. 5 gjelder ikke i tilfeller som reguleres av bestemmelsene i nr. 2 til 4.

Energiattest er i forskriften definert som “en attest som består av et energimerke, en tiltaksliste for mulige energieffektiviseringstiltak og dokumentasjon av de faktiske opplysningene utregningen bygger på, utstedt gjennom energimerkesystemet”, jf. § 3 bokstav i.

Attesten må være utstedt gjennom energimerkesystemet som Enova SF forvalter, for å være en energiattest etter forskriften. En eier av en bolig eller bygning kan altså ikke på egen hånd utforme og produsere en energiattest.

Energiattesten utstedes på grunnlag av informasjon som registreres i energimerkesystemet. Etter § 12 plikter eier av bolig eller bygning å sørge for at nødvendig og korrekt informasjon blir registrert i energimerkesystemet slik at energiattest kan utstedes. Registreringen kan gjøres av eieren selv eller den eieren gir fullmakt, men den som registrerer informasjon om energimerkepliktige yrkesbygg, offentlige bygninger og nye bygninger, må oppfylle kompetansekravene som følger av § 17.

En energiattest er i utgangspunktet gyldig i 10 år fra dato for utstedelse. Se nærmere om energiattestens gyldighet i veiledning til §§ 4 og 8.

Det nærmere innholdet av energiattesten reguleres i § 11. I definisjonen i § 3 står det at energiattesten inneholder en tiltaksliste for mulige «energieffektiviseringstiltak». Det følger av forskriften § 11 at tiltakslisten skal vise «energitiltak». Dette er videre enn energieffektiviseringstiltak, og omfatter f.eks. tiltak som handler om energiforsyning. Definisjonen skal derfor leses slik at det energiattesten inneholder, er en tiltaksliste for «energitiltak».

Regler om beregningsmetoder for og utstedelse av energiattest er gitt i § 10.

Energimerke er i forskriften definert som “en visuell framstilling av en bygnings energitilstand, som viser energikarakteren på en energikarakterskala fra A til G”, jf. § 3 bokstav j.

Energimerket skal gjøre det mulig å sammenligne og vurdere boligers og bygningers energitilstand. Energimerket inngår i energiattesten og utstedes derfor gjennom energimerkesystemet, som Enova SF forvalter, på grunnlag av informasjon som eier av bolig eller bygning har ansvar for å registrere i energimerkesystemet. Innholdet av energimerket er regulert i § 11 første ledd bokstav a.

Energimerket skal gjenspeile energikarakteren. Energikarakteren gir en indikasjon på om boligen eller bygningen har et høyt eller lavt energibehov sammenlignet med andre boliger eller bygninger innen samme bygningskategori og som har samme oppvarmingsløsning.

Foruten å inngå i energiattesten skal energimerket eller en forenklet gjengivelse av det vises i annonser og lignende for salg og utleie av bolig eller bygning, jf. §§ 5 fjerde ledd og 6 tredje ledd. En forenklet gjengivelse av energimerket må være en entydig referanse til energikarakteren, se nærmere om dette i veiledning til §§ 5 og 6. Energimerket skal også inngå i sammendraget av energiattesten der denne skal plasseres synlig for brukerne av en bygning etter § 8a.

Energimerket er, i likhet med resten av energiattesten, som utgangspunkt gyldig i 10 år fra dato for utstedelse. Se nærmere om dette i veiledning til §§ 4 og 8.

Energimerkesystem er i forskriften definert på følgende måte: “system for energimerking av bygninger og energivurdering av varme- og klimaanlegg. Systemet utformes, driftes og utvikles av Enova SF”, jf. § 3 bokstav k.

Energiattest med energimerke utstedes gjennom energimerkesystemet, på grunnlag av informasjon som eier av bolig eller bygning har ansvar for å registrere i energimerkesystemet. I tillegg skal rapporter fra energivurdering av varme- eller klimaanlegg registreres i energimerkesystemet.

Det er Enova SF som utformer, drifter og utvikler energimerkesystemet. Registrering av informasjon om bolig eller bygning, eller av rapporter fra energivurdering av varme- og klimaanlegg, gjøres ved innlogging i energimerkesystemet på Enova SF sine nettsider.

I forskriften § 3 bokstav l er “bygning som ofte besøkes av allmennheten” gitt følgende definisjon: “en bygning som omfattes av følgende bygningskategorier etter norsk standard for beregning av bygningers energiytelse: barnehager, kontorbygning, skolebygning, universitet/høyskole, sykehus, sykehjem, hotellbygning, idrettsbygning, forretningsbygning og kulturbygning. Bygning som ikke er åpen for besøk fra privatpersoner, er unntatt”.

Med “allmennheten” er det her ment privatpersoner som besøker en bygning i andre ærender enn jobb.

Dersom en bygning omfattes av en av de opplistede bygningskategoriene, regnes den i utgangspunktet som en "bygning som ofte besøkes av allmenheten”. Dersom det er vanskelig å plassere en bygning i en av bygningskategoriene i NS 3031:2025, må det vurderes hvilken bygningskategori som ligner mest. Ved tvil kan praksis etter byggteknisk forskrift (TEK17) og relevante standarder være tolkningsmoment.

For bygninger som energimerkes av en virksomhet med nødvendig kompetanse etter § 17, vil bygningskategorien etter NS 3031:2025 fremgå av energiattesten. Dette gjelder yrkesbygg, offentlige bygninger og nye bygninger som omfattes av §§ 5 til 8. Normalt vil eier kunne legge til grunn at vurderingen av bygningskategori er riktig, men eier bærer selv ansvaret for at den er det.

I definisjonen er det gjort unntak for bygninger som ikke er åpne for besøk fra privatpersoner. Dette innebærer at bygninger som er omfattet av en av de opplistede bygningskategoriene, men som ikke er åpne for besøk fra privatpersoner, ikke regnes som “bygning som ofte besøkes av allmenheten”. Dette vil for eksempel gjelde kontorbygg som ikke er åpne for besøk fra privatpersoner, i motsetning til kontorbygg med f.eks. NAV-kontorer eller bankfilialer som er åpne for besøk fra privatpersoner.

Definisjonen av “bygning som ofte besøkes av allmennheten” har betydning for plikten til å ha energiattest for bygninger der over 250 m² av det oppvarmede arealet brukes av offentlige myndigheter og bygningen ofte besøkes av allmennheten, jf. § 8 første ledd. Definisjonen har videre betydning for plikten til å plassere et sammendrag av energiattesten synlig for brukerne av slike bygninger, jf. § 8a annet ledd. Definisjonen har dessuten betydning for plikten til å plassere et sammendrag av energiattesten synlig i andre bygninger som har et samlet oppvarmet bruksareal over 500 m² og ofte besøkes av allmenheten, jf. § 8a første ledd.